Rozhovor s Tomášem Vondrákem: Naděje v oceli

Co znamená ve vašem pojetí „zprůmyslnění rezidenční výstavby“, jak o ní veřejně mluvíte?

Reagujeme tak na současnou situaci na tuzemském realitním trhu, kde aktuálně chybí podle různých výpočtů 50 až 100 tisíc bytů, primárně v Praze. Logikou zprůmyslnění je fakt, že vyrábíme kompletní 2D stěny z oceli v průmyslových podmínkách naší strojírenské výroby. Skupina NB Holding totiž zastřešuje pět společností, včetně 1CSC nebo Mars Svratka, které mají dlouholeté zkušenosti se zpracováním oceli a strojírenskou výrobou, například pro oblast automotive. Za celou skupinu jde o zhruba 70 tisíc tun zpracované oceli ročně. Díky tomu jsme ve startupu Auklan schopni „vyrábět výstavbu“ 12 měsíců v roce bez ohledu na počasí, navíc vzhledem k automatizaci výroby ve strojírenské milimetrové přesnosti. To je, troufám si říct, oproti běžné realitě na stavbách skutečně nesrovnatelná výhoda.

Kolik bytů pro představu dokážete „vyrobit“?

Letos jsme schopni dodat na trh od 500 bytových jednotek, kde bytovou jednotkou myslíme byt o velikosti 65 metrů čtverečních. Příští rok již tisíc a za dva a půl až tři roky od dvou a půl tisíce bytových jednotek. Naší motivací je udělat bydlení v České republice opět dostupné. Tahle mise má pro nás velký smysl.

Odkud tento nápad vzešel?

Majitel holdingu je velký vizionář a přemýšlí o tom, jaké technologie aplikovat v různých segmentech trhu. Výstavba z tenkostěnné oceli neboli LGSF (z angličtiny light gauge steel frame, pozn. red.) je rozšířená například v USA, na Novém Zélandu, ale i v Evropě. Pevné místo má ve Velké Británii nebo Holandsku, kde trh díky zprůmyslněné výstavbě začal disponovat větší kapacitou bytových jednotek a za poslední dekádu se díky tomu v průměru snižovala cena bytů, respektive nájemní náklady.

Chcete tím prakticky říct, že technologie LGSF eliminovala nedostatek bytů na tamních trzích?

Je to jeden z významných faktorů. Bytovou situaci se podařilo díky tomu zlepšit, koneckonců ve městech jako Amsterdam jsou byty, kterých je dnes dostatek, levnější než v Praze.  Výstavba z tenkostěnné oceli má řadu výhod. Profily z ní vyrobené jsou na jednu stranu lehké, na druhou zase tuhé a pevné, což jsou skvělé předpoklady pro stabilitu stavby. Co se týče skladby 2D stěn, koncipujeme je do nízkoenergetického až pasivního standardu, který snižuje energetické náklady na bytovou jednotku ve výši 50 až 75 procent. Současně má technologie velkou přidanou hodnotu pro vlastníky i nájemníky z pohledu propozic – díky tenkosti stěn roste užitná plocha.

O kolik dokážete zvětšit užitnou plochu ve srovnání s cihlovým nebo betonovým domem?

Standardizace a modularita umožňuje například v projektech bytových domů, které připravujeme, dosáhnout dobrým rozložením bytových jednotek velmi vysokého koeficientu čistých podlahových ploch pro užitné bydlení ve výši 80 procent.

To je skutečně dobrý výsledek, a pro investory rozhodně zajímavý.  Nicméně je třeba počítat s faktem, že se snažíme vyprojektovat stavbu tak, aby všechny stěny byly nosné. To znamená, že nepočítáme s tím, že by do budoucna měly být některé stěny třeba vynechávány nebo předělávány. V tom je určitá limitace, ale pokud se s tím v projektu počítá, je takový zásah i po letech velmi jednoduše realizovatelný.

Jak je to třeba s akustikou, není kvůli tenkostěnnosti takzvaně slyšet k sousedům?

Otázku na akustickou odolnost a obecně uživatelskou kvalitu bydlení dostáváme pravidelně. Já si prošel několik referenčních staveb v zahraničí a musím potvrdit, že uživatelská kvalita je velmi vysoká. Ať jde o byt či dům, klient nemá šanci poznat, jestli je to výstavba z LGSF, nebo standardní cihlová. Naopak, v některých případech byla akustika na lepší úrovni než ve výstavbě standardními technologiemi.

Když je výstavba z tenkostěnné oceli plná výhod, jak popisujete, proč se na český trh zatím nedostala?

Vnímám české stavebnictví jako relativně konzervativní. Všichni víme, kolik let se dřevostavby snažily a snaží prosadit ve větší míře na trhu, a přitom loni bylo nové výstavby ze dřeva jen kolem 14 procent. Jinými slovy akceptace technologické změny je na tuzemském stavebním trhu nižší, přestože existuje reálný nedostatek bydlení. Zřejmě v sobě máme silně zakořeněný pocit vlastnictví, zejména pro vlastní bydlení, kdy je investice vázaná na hodnotový prvek cihly.

Jeden z hlavních důvodů, proč se nestaví, ovšem spočívá v oblasti legislativy a zdlouhavého procesního řízení.

Bezesporu, legislativní proces povolování stavby trvá v Česku dlouho, a všichni si slibujeme jeho zrychlení od nového stavebního zákona a digitalizace stavebního řízení. Nicméně věříme, že čím dříve budeme zapojeni do daného projektu, třeba s developerem nebo investorem již od fáze změny územního plánu a vázané územní nebo designové studie, tak tím více můžeme zrychlit celý proces i v konečném důsledku na straně povolování.

Jak dlouho vám tedy trvá postavit dům?

Pro srovnání – loni se stavělo zhruba 40 tisíc bytových jednotek, z toho 40 procent v bytových domech, kdy průměrná délka výstavby bytového či rodinného domu byla mezi 33 a 40 měsíci. U nás jsou to nižší jednotky měsíců. Rychlost je přitom jedním z klíčových aspektů financování.

Dáte jako investor peníze do projektu, který můžete prodat teprve za čtyři roky, nebo za 6 až 9 měsíců, tedy o 70 procent rychleji? Nebo si představte, že v případě obecního projektu budete schopni nabídnout cílové skupině, ať jde o zdravotníky, učitele nebo policisty, nájemní kapacity o dva až tři roky dříve.

Máte vyprojektované typové stavby, které pak vyrábíte prakticky sériově, nebo každý dům děláte na míru?

Z hlediska produktové segmentace máme v portfoliu bytové i rodinné domy, ať individuální nebo řadové. Ukazuje se, že velmi efektivní jsou právě koncepty opakujících se, designově stejných řadových domů. Zajímavým produktem jsou i nástavby na bytové domy, které je možné realizovat za několik málo dní. Ideální je to v případě, že je třeba navýšit kapacitu škol, školek, seniorských domů či jiných sociálních zařízení v obcích, kde je silná poptávka. Pro obce máme vyprojektované také sportovní kabiny, ale i školy a školky, které jsme schopni postavit během dvou měsíců letních prázdnin. Efektivním řešením jsou i tiny houses neboli malé domečky o velikosti 40 až 60 metrů čtverečních. Jsme schopni nabídnout také deriváty produktů typu fotovoltaické stěny, jak na průmyslové, tak rezidenční objekty, nebo carporty, tedy zastřešení auta s fotovoltaickými panely.

Jak by se ocel vyjímala v luxusní vile, pozná člověk, že ho doma obklopuje kov?

Jsem přesvědčen, že nepozná. Nedávno jsem měl na Slovensku spoustu diskuzí na téma uživatelského komfortu v nákladných projektech pro velmi náročnou klientelu. A ta je s užitnou hodnotou a vlastnostmi oné stavby velmi spokojená. Spousta z těchto klientů dokonce říká, že by už z ničeho jiného dům nepostavila, protože je to rychlé, kvalitní a skvěle se v tom bydlí. A to je pro ni určující.

Třešničkou na dortu je i to, že jsme schopni přenést klienty díky principu digitálního dvojčete z pohodlí jejich kanceláře prostřednictvím virtuální reality přímo do naší výroby, aby se podívali, jak se vyrábí dům jejich snů.

Jak daleko mohou jít klienti ve svých snech, jak velkou míru variability jim nabízíte?

Samozřejmě velkou. Z výroby dodáváme buď hotovou 3D konstrukci stavby nebo 2D panely, z nichž se pak na stavbě postaví 3D konstrukce. Teprve poté dojde k opláštění, buď prefabrikovanými stavebními prvky a materiály, nebo vybranou alternativou. Obkladem, respektive vnější strukturou fasády může být dřevo, cembrit-cerbonit nebo třeba plech. 

Vychází dům z oceli levněji než klasická stavba? 

Je to individuální. Nicméně když si uděláme průměrnou rešerši nabídek, které děláme na větší projekty, vidíme, že jsme investorovi v rámci celého projektu a jeho financování schopni ušetřit v průměru deset procent oproti konkurenčním technologiím. Kompletované 2D panely totiž dodáváme na stavbu, kde nestojí například dva roky lešení v hodnotě desítek milionů korun.

Kolik projektů už máte v Česku za sebou?

Auklan funguje necelé dva roky, pořád ho vnímáme jako startup, který je součástí etablované skupiny. Máme již za sebou první realizace menších staveb v Česku i zahraničí, nicméně s klienty typu developerů pracujeme na přípravě nebo jsme v nabídkovém řízení větších bytových projektů. A doufám, že se nám podaří je dotáhnout do fáze realizace, a tím také přesvědčit naše cílové skupiny pro výběr této technologie. Ať už developery, generální dodavatele staveb, nebo starosty obcí.

Časopis Estate, text Andrea Votrubová

Auklan vrací lidem odvahu stavět